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抖音集团该以何种形式打造自己在上海的首个自建大型综合园区，降本增效这个答卷还远远不够。

如果还采用传统的管理方式，效率会非常低下。在抖音集团新江湾城办公园区，美的作为此项目的智慧园区数字化总承包商，承担起了探索打造全新一代智慧园区的重任。

在传统园区管理模式下，园区管理者往往面临着园区运行能耗高、设施设备运维难度大、日常运营人员成本高、空间利用率低等问题，而这些都会带来管理成本高、员工体验差等结果。

智慧园区建设项目负责人，美的楼宇科技研究院运营与交付中心总监许彪告诉36氪，能效、人效、坪效已成为考量智慧园区价值的三大核心维度。因此，建设一套能够有效提升这三大指标的数字化运营平台，成为本项目智慧园区建设的重要使命和目标。

01.拆解智慧园区建设

抖音集团新江湾城办公园区，总建筑面积约为28万平方米，包括办公、商业等业态，总计4栋办公楼，预计可容纳1.2万员工办公和消费。这座园区地处杨浦区新江湾城F地块，这里汇聚了耐克、汉高、B站等国际知名企业，未来也将成为整个杨浦科创、商务的核心区域。

作为软硬件一体化交付的智慧园区，许彪告诉36氪，该项目对园区2.6万多台设备、28.6万多个数据点位实现了近100%准确上线，为最终能效、坪效、人效三大目标的实现提供了有效支撑。

本项目设有车位1500多个，涉及员工月租、临停、访客停车、商业消费者停车等多种场景。许彪介绍到，本次打造的智慧停车系统，除了能满足上述复杂多样的场景外，还通过“一位多车、主动共享、系统智能推荐”等定制化功能，预计可实现车位整体利用率提升10%的目标。

围绕园区设施设备运营管理，本项目打造了统一设备管理系统、能源管理系统、运维工单管理系统三大系统进行支持，实现了整体业务场景的闭环。在近100%的设备在线率之上，围绕大物业、小物业等第三方运维服务团队，给他们尽可能提供岗位级的数字化工具。许彪谈到，比如运维工单管理系统、可以辅助他们进行园区巡检、维修保养、设备台账等管理工作，改变了过去传统纸质巡检、人工抄表的模式，提升了他们的服务效率及质量。

能源综合管理系统，则可以实现能耗准确计量、智能诊断分析，给出节能策略并管理落地。许彪告诉36氪，本项目通过能源管理系统的策略化自动运行，预估首年节能目标在8%以上。

站在园区业主的视角，在实现降本增效目标的同时，还需要考虑企业可持续发展和ESG的目标。本项目经过近半年时间的业务梳理和产品开发，完成了智慧碳管理系统1.0的打造，作为整个园区及企业碳数据的统一入口，在实现支持能耗及碳排数据实时查询的同时，也为未来实现更多的功能打下了数据基础。此外，本项目通过数字孪生等技术，打造了三维可视化IOC综合智慧运营中心，将园区内设备、空间、人等相关的核心运营数据进行了全面、及时、准确的展示。

如此之后，一个智慧园区的形态初显。许彪告诉36氪，从顶层规划开启园区数字化探索，火山引擎边缘云与美的楼宇科技iBUILDING联合打通了园区内20多个楼宇子系统，构建了“1+7”平台到应用的智慧园区综合解决方案。7项应用包括统一门户（Portal）、统一设备管理系统、智慧停车管理系统、运维工单管理系统、综合能源管理系统、碳管理系统、智慧运营中心（IOC）。1个“指挥大脑”即是美的智慧园区iBUILDING平台。

02.l数字化总承包，从概念到实践

所有的创新最终无非是实践与普及，在这条路上也充满了荆棘。过去10多年，智慧建筑相关概念不断兴起，但往往热闹过后归于沉寂，沉寂过后又被新的概念取代。一位行业老兵提到，想通过数字化来改变建筑这个古老行业，核心问题不在新技术能力与理论思路的缺乏，而是在于没有可持续的操作范式帮大家不懈实践。

尤其是整个项目从前期规划、设计到中期施工，再到后期运营管理，落地过程中不仅协调建设方、设计院、招商运营、工程管理、项目总包方等力量，还让各方都能有序地参与到抖音集团新江湾城办公园区建设的各个环节。这涉及极其复杂的组织管理工作。

数字化是手段，而非目的。基于智慧建筑行业在目标认知、全生命周期管理、技术落地等存在的挑战，美的楼宇科技结合过往实践，给出了数字化总承包（DEPCO）模式这个答案。这种模式的目的在于为实现这些闭环的过程中提供管理、技术、流程等一系列的服务，关键还是要实现“软硬件一体化交付”和“项目交付与持续运营”两个闭环，通过数字化运营实现人效、能效、坪效的最优组合，解放人力、降本增效，最终达到运营的迭代升级。

数字化总承包（DEPCO）模式（来源：企业供图）许彪告诉36氪，本项目是DEPCO体系实践落地的第一个项目，在验证了DEPCO模式的可行性的同时，也为下一阶段整个体系的升级提供了支撑，后续美的楼宇科技将和更多的合作伙伴一起，不断提升整套DEPCO体系的完整性和可落地性，为越来越多的智慧园区建设提供指导与依据。

03.全新的生态模式在形成

在许彪看来，建立统一的数字化平台、制定统一的数据标准，再针对具体场景构建真正能够解决用户痛点、创造客户价值的整体解决方案正是美的楼宇科技打造iBUILDING的初衷和差异点。

这样的底气来自美的在设施设备领域多年技术积累和在数字化方面长期坚定的投入。在原有暖通空调、电梯、楼宇智控等领域的硬件技术优势基础之上，叠加iBUILDING美的楼宇数字化平台的云边端一体化的能力支撑，形成了独具特色的软硬件一体化解决方案优势。另外，数字化总承包（DEPCO）模式也正在为城市建筑空间行业打造一个全新的生态模式。

智慧园区向下拆解是一个个智慧建筑的结合体，向上又是智慧城市的“试验田”或“示范区”，承担着赋能工业生产、贸易物流、文化创意、科学研发等方面的重要任务。正如一位资深投资人所言，未来10年，双碳进一步催生了技术进步和商业模式的演变，在国内带来至少百万亿级别的基础设施升级市场空间，以及背后所代表的400万亿存量地产资产的激活契机。

作为超大市场的“冰山一角”，抖音集团新江湾城办公园区的探索落地，是双方以数字化总承包（DEPCO）模式沉淀可复制的智慧园区解决方案的首个样板。随着美的iBUILDING和火山引擎边缘云合作的不断深化，也将持续推动万亿级智慧城市的建设与绿色产业升级。

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责任编辑：36氪

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